Come procedere per modificare il proprio mutuo

Le strade da seguire per chi intende modificare le condizioni legate al proprio mutuo nel caso non le ritenga più convenienti sono tre. I procedimenti attuabili sono appunto : la rinegoziazione, la sostituzione, la surroga. Vediamo nel dettaglio le varie alternative.

La rinegoziazione è la soluzione che consente di modificare le condizioni contrattuali attraverso una ridiscussione con la stessa banca che ha erogato inizialmente il finanziamento. Essendo questo un accordo tra la banca e il cliente, non possono essere contestualizzati eventuali costi applicati all’operazione. Logicamente è a discrezione della banca decidere di effettuare questa operazione a titolo completamente gratuito.

Inoltre, la legge Bersani n. 40 del 2007, al primo comma dell’articolo 8 prevede la possibilità da parte del creditore originario e del debitore di effettuare la variazione delle condizioni del contratto di mutuo esistente, attraverso una scrittura privata anche non autentica. Questa informazione conferma il fatto che, con la stessa banca, non è necessario un atto notarile per effettuare la rinegoziazione del vecchio mutuo.

Scegliendo la sostituzione invece si può estinguere un mutuo già acceso chiedendone un altro a un operatore differente da quello che ha erogato in inzialmente il mutuo. Grazie a questa operazione è possibile chiedere un importo anche più elevato rispetto al capitale residuo del finanziamento iniziale. Tra le varie scelte questa è l’opzione più costosa. Infatti in questo caso è indispensabile accendere una nuova ipoteca con i relativi costi notarili e bancari necessari.

Da quest’anno però, anche nel caso in cui il nuovo finanziamento dovesse avere un valore superiore al residuo del vecchio mutuo, è possibile non perdere i benefici fiscali per la detrazione degli interessi, anche se questi benefici sono limitati alla parte del nuovo finanziamento e quindi alla parte relativa al capitale residuo con aggiunta delle spese legate all’operazione di sostituzione.
In ultimo la surroga, che consente attraverso la surrogazione dell’ipoteca,di trasferire il proprio mutuo a un altro intermediario. Con la nuova Finanziaria del 2008 sono state introdotte nuove specifiche rispetto al provvedimendo Bersani. Sono state escluse le penali ed altri oneri di qualsiasi natura, in quanto si tratta di un trasferimento di mutuo e non di una sostituzione. Questa nuova disposizione vale anche per i mutui accesi prima del 2 febbraio 2007.

Viene anche indicato che non è possibile imporre al cliente spese per la concessione del nuovo finanziamento, ne spese per l’istruttoria e gli accertamenti catastali. Inoltre nel caso di richiesta da parte dell’Istituto di credito del passaggio dal notaio, il costo relativo è totalmente a carico dell’istituto. L’unico costo previsto dalle nuove specifiche per questa operazione, è la tassa ipotecaria per iscrivere la surrogazione nei registri immobiliari predisposti, ed è pari a 35 euro.